¿Cómo impedir la enervación en un desahucio?
En una importante sentencia, nuestro Tribunal Supremo ha establecido qué requisitos son necesarios para evitar la enervación del desahucio por el inquilino, es decir, para evitar que el contrato de arrendamiento del bien inmueble siga en vigor.
Concepto:
La enervación por falta de pago de la renta u otras cantidades como las derivadas de los suministros, tanto si hablamos de un local como de una vivienda, es la posibilidad que otorga la ley al inquilino para que pueda continuar el arrendamiento y evitar que lo lancen.
La obligación principal de todo contrato de arrendamiento es el pago de la renta al propietario y otras cantidades que se acuerden en el contrato, como son, los suministros. Cuando el arrendatario no cumple con esta obligación, el propietario/arrendador, puede iniciar un procedimiento judicial conocido como desahucio por falta de pago y así, recuperar el bien arrendado.
La Ley otorga al arrendador la posibilidad de recuperar la finca y también al inquilino, de evitar el desahucio abonando TODAS Y CADA UNA de las cantidades debidas. Esto es la enervación y solo puede llevarse a cabo una vez en toda la vida del contrato de arrendamiento.
El pago de las cantidades adeudadas debe hacerse dentro del plazo previsto en la Ley.
En concreto, la facultad de enervación del desahucio viene regulado en el 22.4 de la LEC:
” Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.”
Este artículo recoge la norma general, pero hemos de indicarles que existe una excepción a la enervación aunque sea la primera vez que se aplica.
¿Cómo evitamos la enervación?
Para evitar la enervación es necesario que el arrendador haya requerido de forma fehaciente al arrendatario por cualquier medio, al menos, 30 días antes de la presentación de la demanda y el pago no se hubiera llevado a cabo dentro del plazo hasta dicha presentación.
Como hemos dicho, el Tribunal Supremo señala que para impedir la enervación el requerimiento antes mencionado debe contener los siguientes aspectos:
a) La comunicación debe contener la reclamación de la cantidad adeudada, ya sea renta u otro concepto.
b) El requerimiento debe ser efectuado de forma fehaciente, esto es, de una forma que permita demostrar que el arrendatario lo recibió.
c) Como hemos dicho, deben reclamarse rentas o cantidades asimiladas que se hayan impagado, no futuras.
d) El plazo desde la recepción hasta la demanda tiene que ser de 30 días
e) El arrendatario no puede haber puesto a disposición del arrendador la cantidad adeudada, esto es, que no haya consignado judicialmente o notarialmente el dinero con anterioridad.
Por otro lado, el Tribunal Supremo establece que el requerimiento para evitar la enervación NO debe comunicar (ni se exige que lo haga) la resolución del contrato de arrendamiento ni que no procede la enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo otorgado.
Por último, les indicamos que en los casos en los que el inquilino abona las cantidades que se deben después de la interposición de la demanda de desahucio pero antes de que el Juzgado le requiera, se entenderá entonces que existe una enervación de la acción y en consecuencia, el inquilino podrá continuar residiendo o usando la vivienda o local.
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