Comprar una vivienda sobre plano: ¿qué debo saber?

Es habitual encontrar en el mercado inmobiliario muchos proyectos de distintos inmuebles en construcción. Estos inmuebles son aquellos que no se encuentran terminados, muchas veces ni siquiera empezados y por tanto, sin las licencias correspondientes para la edificación.

Si nos interesa un proyecto, debemos exigir al vendedor (promotor inmobiliario) una serie de informaciones que nos ayuden a configurar nuestra voluntad de adquisición de la vivienda.

• Debe proporcionarnos el precio total y final de la vivienda.
• Especificar la forma de pago.
• Proporcionar los datos de la empresa que construirá el inmueble (hablamos de datos que consten en el registro mercantil)
• Facilitar una memoria de calidad de los materiales que se emplearán en la construcción.
• Facilitar también los planos generales y con detalles de lo que se pretende construir.

Para prevenir, les recomendamos que conserven todos aquellos anuncios y folletos en los que aparezca la promoción inmobiliaria puesto que la empresa constructora estará obligada siempre a cumplir con lo que promocione en su publicidad. De no hacerlo, podríamos incluso plantear una reclamación de carácter judicial.

¿Qué debemos pagar cuando compramos sobre plano?

Esencialmente deben hacerse dos pagos por parte del comprador antes de adquirir la vivienda que se va a construir. En primer lugar, debe hacerse la “paga y señal”, que reserva la vivienda hasta que se acabe formalizando el contrato de compraventa. Debemos indicarles que en los casos en los que el comprador desista de la compraventa, es decir, no quiera comprarla pese a haber pagado esta “paga y señal”, perderá el dinero entregado. Otro pago habitual en esta clase de operaciones es el abono de ciertas cantidades con carácter periódico durante el tiempo en que se esté llevando a cabo la edificación. Lógicamente, este dinero entregado se deducirá del importe final a pagar en el momento de la entrega del inmueble.

¿Quién es el promotor inmobiliario?

La figura del promotor inmobiliario es la de la persona (o entidad) que debe velar y garantizar que todas las sumas entregadas están aseguradas o avaladas. Si finalmente la construcción no se lleva a cabo, es decir, no se concluye, la constructora deberá devolver las cantidades pagadas por los compradores además de un porcentaje de penalización pactado.

Existe la obligación de entrega de la póliza de seguro o el documento que demuestre la existencia de un aval de las sumas entregadas, por parte del vendedor hacia el comprador, así, éste, podrá reclamar las cantidades a la aseguradora o al avalista en el caso en los que no se proceda al reembolso de lo ya abonado.

¿Qué clase de datos debemos encontrar en el contrato de compraventa?

A continuación les detallamos los datos que no pueden faltar en ningún contrato de compraventa que suscriban.

• Datos de las partes intervinientes (nombre, apellidos, nº de DNI o NIE…) y su capacidad legal para suscribir el contrato.
• Datos que permitan identificar el inmueble y sus características.
• Precio y forma de pago.
• Qué impuestos deben abonarse.
• Plano de la vivienda junto con la memoria de calidades.
• Fecha de entrega de la vivienda.
• Qué penalizaciones existen para el constructor en caso de incumplir con el plazo de entrega.
• Si existen o no cargas registrales o embargos sobre la vivienda.
• La firma de los intervinientes.

Junto al contrato de compraventa, ¿qué otros documentos debería encontrar?

• Un plano de la vivienda en la que se especifique su ubicación.
• Plano en el que aparezcan los suministros y sus instalaciones además de la garantía de los mismos y las medidas de seguridad existentes.
• Descripción y plano de las zonas comunes si las hubiere.
• Listado de los materiales utilizados en la edificación.
• Datos registrales de la finca.
• Cédula de habitabilidad.
• Copia de los permisos para edificar.
• Instrucciones de uso de las instalaciones más complejas.
• Instrucciones de evacuación en caso de incendio.

¿Cómo formalizo la compraventa?

Para formalizar el contrato privado de compraventa, lo que debemos hacer es acudir al Notario para elevar a público el contrato y conseguir una escritura pública de la compraventa. Dicha escritura será susceptible de ser inscrita en el Registro de la Propiedad de nuestra localidad y una vez inscrita, producirá efectos frente a terceros.

Una vez he formalizado la escritura, ¿qué debo hacer?

Como hemos dicho, una vez se ha elevado a público el contrato y se ha formalizado la escritura de compraventa, el Notario remitirá dicha escritura al Registro de la Propiedad a no ser que el comprador decida presentar el documento personalmente en el Registro. Para la inscripción es imprescindible estar al corriente de pago de todos los impuestos relacionados con la transacción.

¿Qué impuestos deberé abonar?

Cuando llevamos a cabo una compraventa de este tipo, se generan una serie de obligaciones tributarias para el comprador, como son:

• El pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que grava el documento notarial.
• El pago del Impuesto Sobre el Valor Añadido (IVA).

Como hemos dicho, el pago de estos impuestos es esencial para que el Registro de la Propiedad inscriba nuestra vivienda.

Como siempre, desde “Escolano & Freixa” nos ponemos a su disposición para darles asesoramiento en esta materia de la forma más amplia. Les apoyaremos y resolveremos cualquier duda que les surja en el momento de una inversión tan importante como es la de la vivienda.

No dude en contactarnos.