Desperfectos en la vivienda alquilada y la carga de su prueba

En los casos de reclamación de desperfectos en las viviendas de alquiler, la carga de la prueba corresponderá siempre al propietario del inmueble.  Este asunto ha sido tratado en innumerables ocasiones por los Tribunales y en la publicación de hoy, les resumiremos qué dicen los jueces al respecto.

La Audiencia Provincial de Barcelona, en concreto, la Sección 13ª, en su sentencia de 9 de abril de 2014, hace una valoración en relación a quién le corresponde la obligación de demostrar el estado de la vivienda en el momento de concluir el arrendamiento.

La sentencia resuelve el caso de un propietario que reclama al inquilino el importe de unos daños en la vivienda y para acreditarlo, aporta una factura de reparación. El inquilino, por su parte, dice que los daños que se reclaman estaban ya al momento de concertar el arrendamiento.

Aquí, la Audiencia Provincial, en primer lugar, observa como en el contrato entre estas partes, se estipula una cláusula muy común en los contratos de arrendamiento, como es la siguiente:  ” la finca arrendada y su mobiliario y enseres se encuentran en perfecto estado y a su entera satisfacción, al igual que sus instalaciones y enseres”.

Además, se tiene en cuenta un informe pericial aportado por la propiedad a los pocos días de concluir el contrato en el que se detalla el estado de la vivienda y de los muebles. En este informe se valora el perjuicio económico.

Por último, entra a valorar quién tiene la carga de la prueba de los desperfectos sufridos.

Dice la sentencia que la obligación del arrendador de entregar la vivienda en estado de servir para el uso que tiene destinada y esa es obligación esencial del contrato de arrendamiento, como lo es también que el arrendatario, el inquilino, debe devolver la vivienda en la situación en la que recibió el bien inmueble, salvo que dado el transcurso del tiempo, hubiera sufrido algún deterioro.

La sentencia, además, dice que el arrendador se encuentra protegido por una doble presunción a su favor (salvo que se demuestre lo contrario), como es que entregó la vivienda en buen estado y que el arrendatario es culpable del deterioro del inmueble.

Debemos insistir en que el arrendatario debe devolver la vivienda tal como la recibió, si bien, debemos entender que pueden haber variaciones y otros deterioros por el tiempo transcurrido  de contrato.

Debe devolverse todo lo que se recibió con la entrega de la vivienda, incluidos todos aquellos accesorios y muebles que hubieran, siempre y cuando estén inventariados.

Una de las conclusiones que sacamos es que existe una contraposición entre el estado del inmueble al momento de la entrega del bien y el estado del mismo cuando se “devuelve”.

Respecto a cómo se entrega el bien, debemos tener en cuenta el contrato y en su defecto, se presume que el arrendatario recibió la vivienda en un estado óptimo de forma que le corresponde al arrendatario la carga de la prueba . En cuanto al deterioro del bien, se presume que es por culpa del inquilino.

Veamos qué dice el Código Civil en su artículo 1561:

El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

Una vez concluido el contrato y se haya producido la entrega de llaves, se pone la vivienda a disposición del propietario para que haga la comprobación pertinente de que se recibe la vivienda por el arrendatario en las condiciones en las que se entregó, sin menoscabos, pudiendo incluso rechazar la devolución si no se ajusta a lo que se pactó en el contrato o a lo establecido en el Código Civil.

En resumen, el propietario del bien deberá demostrar la realidad de los daños mientras que el inquilino deberá demostrar la entrega de la vivienda en las mismas condiciones que la recibió, o que el deterioro se debe a causas que no le son imputable o debidas al uso ordinario.

Un consejo que nos permitimos darles es que cuando hagan un contrato de alquiler, hagan fotografías y dejen por escrito los bienes y accesorios que se contienen en la vivienda, así como el estado de los mismos para que en un futuro, cuando se produzca la entrega, no tengan problemas para acreditar su estado.

Si tiene una finca para alquilar o va a entrar en algún piso a vivir, les recomendamos que antes de firmar cualquier documento, consulten con un profesional del derecho para que pueda darles el mejor asesoramiento antes de que puedan venir los problemas.