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La comunicación al inquilino que da por finalizado un arrendamiento

Para dar por finalizado un contrato de alquiler, es necesario que el arrendador haga un requerimiento al inquilino y así evitar lo que se conoce como la tácita reconducción, es decir, que el contrato siga vigente.

Independientemente de que haya llegado en la fecha que finaliza el contrato, el arrendador debe hacer el requerimiento, pues como saben los contratos de alquiler, ya sean de un piso o de local comercial, tienen una duración predeterminada.

En los casos en los que el bien alquilado es una vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 9, establece que el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta tres años aunque se haya pactado un plazo inferior.

Por otro lado, en los contratos para uso distinto a una vivienda, como por ejemplo, un local o una nave industrial, la duración es la que las partes establezcan libremente..

Una vez llega la fecha de terminación del contrato de alquiler y ambas partes mantienen su silencio en relación al fin del contrato, la ley hace una presunción que consiste en considerar que ambos están conformes en que el contrato siga vivo, es decir, el arrendador seguirá percibiendo las rentas pactadas y el inquilino disfrutando del bien arrendado. Esto es lo que se conoce como la tácita reconducción, concepto que comentábamos al principio.

La tácita reconducción, a diferencia de lo que conocemos como prórroga, supone un nuevo arrendamiento sobre la misma vivienda o local de negocio ya que se ha dado un consentimiento presunto nuevo entre las partes intervinientes en el contrato.

No es pues una continuación o prórroga del anterior contrato, sino de un nuevo contrato en el que las partes han prestado su consentimiento, no expresamente, si no tácitamente y esto, tiene la misma validez que prestar consentimiento expresamente dada la presunción del Código Civil.

Una de las consecuencias es que en los casos en los que exista un avalista, una vez llevada a cabo la tácita reconducción, este ya no responderá en caso de incumplimiento de las obligaciones que tuviera el inquilino y por lo que a él respecta, el contrato ha finalizado.

Si vamos a  lo que dice el Código Civil, en su artículo 1566 se nos indica que si al terminar un contrato, el inquilino permanece disfrutando quince días del bien arrendado, se entiende que el propietario lo consiente y que el contrato entra en la tácita reconducción.

 

¿Cuánto durará la tácita reconducción?

El plazo de duración de la tácita reconducción va a depender de lo que se haya fijado en el contrato de arrendamiento, esto es, si se pactó una renta anual, será un año, si la renta se pactó mensual, un mes y por días, lo mismo.

Sin embargo, la ley establece que para que la tácita reconducción no llegue a aplicarse, el propietario debe realizar un requerimiento al inquilino que de por finalizado el contrato de arrendamiento. En el momento en el que se efectúe ese requerimiento, el contrato queda extinguido y si el inquilino no se marcha, se podrá interponer entonces una demanda de desahucio por finalización del plazo convenido.

Como hemos dicho, para que el dueño del bien inmueble pueda recuperar la posesión cuando termine el contrato, es imprescindible que envíe un requerimiento que puede ser en forma de burofax, si no lo hace, se entrará en la tácita reconducción en el plazo que se estipulara en el anterior contrato.

El requerimiento, como ya hemos dicho, debe hacerse con arreglo a lo que establece el artículo 1566 del Código Civil, esto es, dentro de los 15 días inmediatamente posteriores al fin del contrato de arrendamiento. Desde “Escolano & Freixa” les recomendamos que al menos, un mes antes de que concluya el contrato, si el propietario no quiere seguir con la relación contractual, puede hacer el requerimiento y dar por finalizado el contrato.

Insistimos en que el requerimiento debe ser fehaciente quedando clara la decisión y la recepción del documento, por esto, como decimos, lo más adecuado es el burofax con acuse de recibo y certificado de contenido.

Como siempre, desde “Escolano & Freixa” quedamos a su disposición para ayudarles en materia de arrendamientos y muchas otras, nuestra experiencia nos avala y conseguiremos la mejor solución para su caso, contáctenos.

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