Reparaciones para la conservación de la vivienda alquilada

En esta publicación les expondremos qué reparaciones son las que debe soportar el arrendador y qué otras debe soportar el arrendatario durante la vigencia de un contrato de alquiler de una vivienda.

El arrendador (propietario), estará obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para la conservación de la vivienda, es decir, para que esta tenga las condiciones de habitabilidad suficientes.

¿Debe el propietario abonar las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda?

Como hemos dicho antes, en general, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que será el arrendador el que tenga la obligación de, a su costa, efectuar las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad de la finca arrendada con la finalidad de que la vivienda siga siendo útil para el uso convenido.

En concreto, el artículo 21.1 de la Ley de arrendamientos Urbanos establece:

” El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.”

Debemos distinguir entre dos conceptos:

• Reparación: Cuando se trata de un daño ya causado.
• Conservación: Para prevenir un daño que se producirá si no se actúa debidamente.

El mencionado artículo otorga tres límites a esta regla general. Existen pues tres casos en los que el arrendador no estará obligado a realizar las reparaciones u obras para la conservación de la vivienda.

Los límites que se establecen tienen carácter mínimo, otro máximo y el último por la causa del deterioro.

1. En cuanto al límite de carácter mínimo: Son aquellas pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso normal de la vivienda arrendada. En este caso, las reparaciones serán a cargo del inquilino y será él quien tenga que realizar la obra.

1. Respecto al límite máximo: En los casos en los que se produzca la destrucción del bien inmueble arrendado por causas que no se puedan atribuir al propietario.

1. Por causa de deterioro: En los casos en los que el deterioro fuera responsabilidad del arrendatario por haberlo generado él con su dejadez. La regla general establece una presunción que consiste en que cualquier deterioro de la finca producido durante la duración de la relación contractual, puede imputarse al arrendatario salvo que este pueda demostrar que el deterioro podía haberse producido igualmente y sin culpa suya.

¿Qué debe hacer el inquilino en lo que a las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda?

En los casos en los que existe un deterioro en la vivienda y se requiera de una obra de reparación para conservar la habitabilidad de aquella, se impone al arrendatario una doble carga que consiste en:

1. A) Debe ponerse en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible la necesidad de reparación.
2. B) Debe facilitarse la verificación al propietario, por si mismo, o por técnicos que se designen para tal efecto.

¿Qué ocurre si el arrendador se niega a realizar las obras a su costa cuando estas son necesarias para la conservación de la vivienda arrendada?

Probablemente, cuando se den estos casos, el inquilino deberá acudir a la los Juzgados y ejercer una de las pretensiones que aquí exponemos:

1. La ejecución de las reparaciones necesarias a que esté obligado el arrendador con una indemnización de los daños causados por su actuación de carácter negligente. (arts. 1.556 y 1.098 del Código Civil).

27. Resolver el contrato con una indemnización por daños y perjuicios. (art.27.3, a) de la L.A.U).

         ¿Puede el inquilino realizar por su cuenta las reparaciones necesarias y luego reclamárselas al arrendador?

Como regla general, el inquilino no puede ejecutar una obra y luego exigir al arrendador el importe de la reparación. La excepción a esta regla general la encontramos en el artículo 21.3 de la LAU, que establece una serie de requisitos para que el arrendatario ejecute una obra y luego pueda reclamársela al propietario:

1. Debe comunicarse la necesidad de reparación al propietario. No es necesaria la aceptación o la negativa por parte del propietario, basta con la mera comunicación.

1. En segundo lugar, que se trate de una reparación urgente que evite así un daño o una incomodidad de carácter grave.

En conclusión, antes de efectuar una obra como inquilino, debe asegurarse y tener en cuenta las características de la obra que pretende ejecutar y siempre deberá comunicar sus intenciones al propietario para evitar problemas.

Desde “Escolano & Freixa Abogados” nos ponemos a su disposición para aconsejarles en materia de arrendamientos, pues contamos con una amplia experiencia en asesoramiento tanto para propietarios como inquilinos. Contáctenos, les ayudaremos.