¿Cómo reclamar los gastos de constitución de hipoteca?

El pasado 23 de diciembre de 2015, la Sala 1ª del Tribunal Supremo dictó una sentencia en la que se declaraba que una cláusula que obligue a los prestatarios, esto es, a quienes solicitan el préstamo, al pago de los gastos de constitución e inscripción registral del préstamo hipotecario es una cláusula que debe considerarse abusiva.

Esta sentencia del Tribunal Supremo prohíbe a las entidades financieras a incluir en sus préstamos hipotecarios una cláusula que prevea que la totalidad de los gastos que deriven de una hipoteca sean a cuenta del prestatario. Esta estipulación es de lo más normal y suele estar presente en la mayoría de los contratos de este tipo.

Normalmente, cuando alguien se disponía a comprar un bien inmueble, una vivienda por ejemplo, la parte que quiere comprar, la que solicita el préstamo, debía realizar una provisión de algo más del 10% del coste final de la transacción. Esta cantidad generalmente servía para sufragar determinados gastos, tales como los de formalización e inscripción del préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad.

La citada Sentencia (STS 705/2015) hace referencia a varios tipos de gastos: Gastos derivados de la compraventa del bien inmueble (que se atribuyen de forma correcta al adquiriente), como por ejemplo el ITP o el IVA, los gastos derivados del préstamo hipotecario, de la escritura de compraventa y de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Qué gastos podemos reclamar a nuestra entidad bancaria?

• Impuesto de los Actos Jurídicos Documentados.
• Honorarios del Notario por la formalización de la escritura del préstamo.
• Gastos de gestoría por la tramitación de la inscripción en el Registro de la Propiedad y por la liquidación de los impuestos que correspondan.
• Honorarios del Registro de la Propiedad que deriven de la inscripción de la hipoteca a favor de la entidad que realiza el préstamo.

Hay que destacar que el Tribunal Supremo declara que los gastos anteriormente enumerados, derivan de la aplicación de una cláusula abusiva y por ende nula ya que, realmente, las obligadas al pago de estos gastos son las entidades que prestan, es decir, la parte prestamista.

Al ser una cláusula nula, es como si nunca hubiese generado efectos y por ello, es la entidad financiera que debe responder y abonar los gastos.

Podemos aseverar que esta sentencia del Tribunal Supremo acaba con la posición de dominio de la entidad financiera sobre el consumidor/prestatario.

La ley de defensa de los Consumidores y usuarios establece en su artículo 89 lo siguiente:

Artículo 89 Cláusulas abusivas que afectan al perfeccionamiento y ejecución del contrato

En todo caso tienen la consideración de cláusulas abusivas:

1. Las declaraciones de recepción o conformidad sobre hechos ficticios, y las declaraciones de adhesión del consumidor y usuario a cláusulas de las cuales no ha tenido la oportunidad de tomar conocimiento real antes de la celebración del contrato.
2. La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables.
3. La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. En particular, en la compraventa de viviendas:
4. a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
5. b) La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
6. c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
7. d) La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.
8. La imposición al consumidor y usuario de bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados.
9. Los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación.
10. La negativa expresa al cumplimiento de las obligaciones o prestaciones propias del empresario, con reenvío automático a procedimientos administrativos o judiciales de reclamación.
11. La imposición de condiciones de crédito que para los descubiertos en cuenta corriente superen los límites que se contienen en el artículo 19.4 de la Ley 7/1995, de 23 de marzo, de Crédito al Consumo.
12. La previsión de pactos de renuncia o transacción respecto al derecho del consumidor y usuario a la elección de fedatario competente según la ley para autorizar el documento público en que inicial o ulteriormente haya de formalizarse el contrato.

A la vista del contenido de la mencionada ley, el Tribunal Supremo declara en la sentencia lo siguiente:

“(…) en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial.”

Vemos como el alto Tribunal deja claro en la Sentencia que respecto al impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), tal como dispone el art. 29 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que el sujeto pasivo del derecho inscrito, será el que deba hacerse cargo del coste del impuesto. En consecuencia, solo se puede concluir que la parte obligada al pago del impuesto es la entidad financiera, ya que la inscripción de la garantía hipotecaria del préstamo es a su favor.

A la vista del pronunciamiento de la Sala del Tribunal Supremo, la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que se devenguen tras la formalización del contrato, sino que, al menos, será sujeto pasivo del AJD en lo que a la constitución del derecho se refiere y que, siempre estará obligado al pago de la emisión de copias, actas y testimonios que interese. Esto choca con la cláusula abusiva nula que cargaba el peso económico de la operación al consumidor.

En conclusión, esta cláusula abusiva y por ende nula, se basa en la contradicción de las normas que tienen carácter imperativo dado que contraviene el artículo citado anteriormente que es de obligado cumplimiento (no disponible) y que establece como abusiva cualquier cláusula que imponga al consumidor el pago tanto de impuestos como de otros gastos ya que debe ser la entidad financiera quien corra con los mismos.

Si usted quiere reclamar los gastos de la constitución de su hipoteca, es necesario que obtenga:

• Facturas con los conceptos desglosados de la Notaría.
• Facturas del Registro de la Propiedad.
• Factura de Gestoría (si la hubiese).
• Copia de la Escritura de la Hipoteca.
• Liquidación del AJD.

Desde Escolano & Freixa les informamos que quedamos a su disposición para estudiar la viabilidad de su reclamación de los gastos de constitución del préstamo hipotecario. Le ayudaremos.