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Obras en la fachada del edificio en el que vivimos

Para empezar, debemos distinguir entre si las obras son para la conservación del edificio o bien, son de mejora. Esta distinción no es baladí dado que en función del tipo de que se traten, existirá un tratamiento jurídico u otro, por ejemplo, su aprobación requerirá de mayorías distintas.

Además de estas distintas mayorías, también existe otro tipo de repercusión, de carácter económico, puesto que en función de la obra, habrá una obligación de pago distinta de las derramas de los vecinos.

En primer lugar, distingamos qué son obras de conservación y qué son de mejora:

Esta distinción viene regulada en el artículo 10.1 Ley de Propiedad Horizontal, que establece lo siguiente:

 «tendrán carácter obligatorio….. a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»

Si bien es cierto que la Ley establece que las obras de conservación son obligatorias y que cualquier propietario puede solicitarlas, estando obligados todos los integrantes de la comunidad a soportarlas, lo habitual es que las obras de conservación se aprueben en la Junta de propietarios y que requerirá, en segunda convocatoria, de la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes en la Junta y emitan su voto.

En cuanto a las obras de mejora, su regulación está en el artículo 17.4 de la LPH:

» Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.»

Vemos como las obras de mejora no son obligatorias, ni exigibles, si bien, lo que sí establece este artículo es que todas estas obras serán aprobadas por una mayoría de 3/5 partes de los propietarios y cuotas de participación, y, además, si uno de los propietarios votó en contra de la realización de las mismas y lo que se tiene que abonar como derrama es superior a tres cuotas de los gastos comunes, no estará obligado al pago de las obras de mejora.

La problemática, en estos casos, aparece cuando debe distinguirse ante qué tipo de obras estamos, si de conservación o de mejora de la fachada. La determinación del tipo de obra deberá realizarse a través de los pertinentes dictámenes periciales.

No son pocas las consultas relacionadas con este tipo de asunto, que suele generar problemas en las Juntas de propietarios de las comunidades en las que residen. Por ello, y para un mejor asesoramiento en su asunto, contáctenos y desde “Escolano & Freixa” Abogados, nos ponemos a su disposición para resolverle su problema.

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