Devolución de la fianza

En nuestra Ley de Arrendamientos Urbanos, en el artículo 36, se recoge la regulación de la fianza. En esta publicación vamos a abordar la problemática que puede aparecer en relación a la devolución de la fianza al arrendatario.

Qué finalidad tiene la fianza?

Nada dice el artículo que acabamos de mencionar a ese respecto, así que  serán los jueces quienes deben establecer la finalidad de la fianza. La fianza sirve pues para garantizar todas las obligaciones del arrendatario, tanto las económicas como las relacionadas con el buen uso y conservación de la vivienda arrendada. El inquilino, en cualquier caso, no puede dar por cobrado un mes de renta u otras sumas relacionadas con el arrendamiento  antes de finalizar el contrato bajo el pretexto de la existencia de una fianza, pues la fianza servirá una vez se termine el contrato no antes.

Cuando se tiene que devolver la fianza?

El arrendador debe devolver la fianza íntegramente cuando una vez concluido el contrato, el arrendatario haya cumplido con todas sus obligaciones, es decir, cuando se extingan todas y cada una de las obligaciones que tiene contraídas el inquilino en virtud del contrato suscrito.

En los casos en los que existan daños en el inmueble, el arrendador tendrá que devolver la fianza al arrendatario cuando nos encontremos ante los siguientes supuestos:

• Daños que requieren obras de conservación: Son aquellas en que algún elemento de la vivienda necesita ser reparado para que la finca sea habitable. Estos daños corren a cargo del arrendador en base al art. 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• Daños ocasionados por el uso normal del inmueble: Si una vez concluido el contrato, el arrendador apreciara daños en la vivienda por un uso normal de la misma, la reparación de estos correrá a cargo del propietario, debiéndose restituir la fianza de forma íntegra al inquilino.

Si el propietario no devuelve la fianza al inquilino, será recomendable que se envíe un burofax solicitando la devolución de la fianza.

Cuando podrá el arrendador retener la fianza?

Podrá retener la fianza cuando no se hayan extinguido las obligaciones del inquilino, es decir, si se deja constancia al concluir el contrato que todavía no se han liquidado determinadas cantidades o el deber de cuidado del inmueble. En caso de no dejar constancia al finalizar el contrato de que aún existen obligaciones por cumplir, no podrá el arrendador quedarse con la fianza.

En consecuencia, el arrendador podrá retener la fianza cuando:

• Existan daños cuya culpa directa o indirecta recaiga sobre el inquilino.
• Existan daños que excedan el normal deterioro que corresponde al uso de la vivienda.

Uno de los problemas que nos encontramos a menudo es el que se genera cuando el inquilino considera que ha cumplido con todas y cada una de las obligaciones y el arrendador no lo cree así, reteniendo la fianza para reparar el daño causado.

Cuando esto ocurre, deberá acudirse a los Tribunales para que sea un Juez el que decida a este respecto y establecer si la retención de la fianza realizada por el arrendador, se ajusta a derecho o no.

Para acabar, debemos indicar que el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, indica que la suma que el arrendador deba al inquilino en concepto de devolución de fianza, devengará el interés legal del dinero si se tarda más de 30 días en devolverla desde la entrega de llaves.

Esto no quiere decir que el plazo para devolver la fianza sea de 30 días, puesto que no se señala plazo alguno en nuestro ordenamiento jurídico, si bien, entendemos que el plazo de prescripción para reclamarla es de 5 años.

Desde “Escolano & Freixa” Abogados nos ponemos a su disposición para asesorarles en materia de arrendamientos, nuestra experiencia nos avala. Contáctenos.