La acción de cesación de actividades en una comunidad de propietarios
La acción de cesación de actividades que resulten molestas en una Comunidad de propietarios puede llevar a que se prive del uso de la propiedad a uno de los comuneros por el plazo de hasta tres años.
Esta acción especial va dirigida a tratar de conseguir que el Juzgado dicte una sentencia por la que se condena al propietario infractor a que ponga fin a la actividad molesta que estuviera realizando.
Lógicamente, esta acción podrá ejercitarse cuando en la propiedad existan actividades nocivas o peligrosas para la salud. Asimismo, se podrá ejercer cuando sean los inquilinos del piso o del local arrendado quienes estén realizando actividades insalubres.
La acción de cesación se recoge en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Cuando ejercitamos esta acción, lo haremos contra el comunero que esté realizando actividades nocivas que se desarrollen tanto en los elementos, servicios pertenencias comunes, por ejemplo, en una piscina, por un aire acondicionado, etc…, como en los elementos privativos.
Si bien es cierto que el propio artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal ordena que las actividades molestas deben contravenir la normativa administrativa vigente dictada por Ayuntamientos o Comunidades Autónomas, también podrá ejercitarse la acción cuando las actividades sean solo molestas para la Comunidad de propietarios aunque las conductas nocivas no estén descritas en ninguna norma administrativa, es decir, cuando el comunero rompa con las relaciones de vecindad y buena convivencia por su mala actitud.
En una sentencia del Tribunal Supremo de 2004, se establecen qué supuestos de actividades nocivas existen:
- Las que resulten dañinas para la propiedad.
- Las que vengan prohibidas por los estatutos de la Comunidad.
- Las que sean contrarias a las disposiciones generales en relación a actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Para poder accionar, existen una serie de requisitos:
- Que la actividad se produzca o bien en elementos comunes o dentro del inmueble sito en la Comunidad.
- Que la actividad tenga lugar de una forma notoria y permanente.
- Que esté bien probada.
- Que perturbe el régimen o el estado natural de las relaciones vecinales.
La Ley exige que con carácter previo a la interposición de una demanda ejercitando la acción de cesación, deberá realizarse un requerimiento fehaciente previo, que puede hacerse a través del Presidente de la Comunidad y entregarse al propietario del piso o local.
En este requerimiento hay que hacer saber al infractor que deberá terminar inmediatamente de realizar esas conductas molestas, advirtiéndole además, que de no cesar, se ejercitará la acción de cesación que ampara a la Comunidad. Si la persona que origina la actividad molesta es distinto al propietario, por ejemplo, un inquilino, aconsejamos que también se le notifique fehacientemente la comunicación.
No es necesario que se apruebe en una Junta de propietarios, el Presidente puede hacer el requerimiento por decisión propia o por petición de un vecino que sufra las molestias.
Si tras el requerimiento, el vecino persiste en su actividad, la Comunidad deberá convocar una Junta extraordinaria en la que aparezca en el orden del día la controversia existente. En esta Junta deberá aprobarse el ejercicio de la acción de cesación, autorizando al Presidente a que lo haga.
En procedimiento judicial que se sigue es el del Juicio Ordinario, tal como se prevé en el artículo 399 de la LEC.
Existen varias consecuencias de esta acción de cesación en el caso de que estimen la demanda interpuesta:
1 – Una indemnización por daños y perjuicios.
2 – La completa cesación de actividades molestas en la Comunidad.
3 – Privación al dueño u ocupante del uso de la propiedad hasta un plazo máximo de tres años.
Esta acción es muy útil y puede ayudar a la Comunidad a deshacerse de alguna actividad que se esté produciendo y que genere problemas en nuestra convivencia diaria. Por ello, desde “Escolano & Freixa” Abogados, nos ponemos a su disposición para ofrecerles el mejor asesoramiento posible en la materia. Contáctenos.