La finalidad de la fianza en el alquiler de vivienda

En esta publicación vamos a tratar un asunto muy relevante en los contratos de alquiler: la fianza.

La fianza sirve para garantizar al arrendador que el inquilino cumplirá con todas y cada una de las obligaciones que se estipulan en el contrato de arrendamiento que se suscriba.

Antes de empezar, les detallo que la regulación de la fianza en la legislación española viene recogida en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). De este artículo debemos destacar dos cosas:

Primero, que en el momento de celebración del contrato, será obligatoria la exigencia y prestación de una fianza en metálico de la cantidad que equivalga a una mensualidad de la renta de la vivienda y de dos para los casos en los que el arrendamiento no sea para una vivienda.

Segundo, la fianza que se ha entregado en el momento de celebración del contrato, deberá reintegrarse al arrendatario una vez haya finalizado el arriendo y devengará el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de llaves o el mismo sin que se hubiese llevado a cabo la restitución de la fianza.

La ley de Arrendamientos Urbanos no trata en ninguno de sus preceptos sobre la finalidad de la fianza, así que para saber de qué sirve o para qué está configurada, hay que ir a la interpretación que se ha ido creando jurisprudencialmente en los Juzgados españoles.

Vamos a ir una famosa sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) en sentencia de 22.12.2003, que dice que la finalidad de la fianza en el contrato de alquiler no es más que una garantía del cumplimiento de las obligaciones a las que se compromete el arrendatario en virtud de ese contrato y que es semejante a la prenda irregular, que responde de la obligación principal de devolver la cosa incólume por el arrendatario, correlativa con el derecho del arrendador a exigir que el bien arrendado esté en buen estado.

Existen otras sentencias como la de la Audiencia Provincial de Madrid de 28.04.2010 que dice lo siguiente: “la fianza del art. 36 de la LAU, responde a los posibles daños y perjuicios derivados del incumplimiento de las obligaciones acordadas en el contrato y el arrendatario arriesga su fianza por los desperfectos que se hubieran producido”

Por otro lado, el mismo 36.4 de la LAU, establece que el arrendador está obligado a reintegrar la fianza en el momento en el que se extinga el arriendo, y el objeto de tal restitución es el saldo de la fianza en metálico que corresponda.

¿Puede el arrendador aplicar unilateralmente la fianza al pago de alguna de las obligaciones que derivan del contrato para el inquilino?

En virtud del artículo 36.4 de la LAU y del 1561 del Código Civil, el arrendador tiene derecho a aplicar unilateralmente la fianza tanto para el pago de rentas o cantidades adeudadas como para la reparación de los daños causados por el arrendamiento.

La devolución de la fianza en los arrendamientos se configura como una especie de derecho de crédito en el que el deudor es el arrendador (deudor del saldo que corresponda tras la liquidación de las responsabilidades derivadas del contrato) y el acreedor es el arrendatario (que puede exigir la devolución).

En los casos en los que el inquilino cumpla con todas sus obligaciones, la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incumplió alguna de sus obligaciones incurriendo así en algún tipo de responsabilidad, ésta será cubierta con la suma que se hubiere entregado, restituyéndose así la diferencia entre lo entregado y la cantidad que se considere que se debe imputar a la responsabilidad del inquilino. Este hecho conlleva necesariamente que exista una liquidación previa del contrato, cosa que solo puede hacerse una vez extinguida, obviamente, la relación arrendaticia y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca pues solo así podrá decirse que ha cumplido con todas las obligaciones derivadas del contrato.

La ley, en el ya mencionado artículo 36.4 de la LAU, otorga el plazo de un mes para que el arrendador restituya la fianza al arrendatario. Este mes empezará a contar desde la entrega de llaves. Si se incumple dicho plazo, se deberá abonar el interés moratorio de forma automática, sin necesidad de que exista requerimiento por parte del arrendatario.

Una vez extinguido el contrato, si no aparece referencia alguna a la existencia de desperfectos en la vivienda arrendada o cantidades que se pudieren adeudar por indemnización debida, el arrendador tiene la obligación de devolverla en el plazo voluntario del mes, tiempo que se considerara suficiente para que el propietario pueda examinar el inmueble en caso de existir daños y así calcular el importe de la deuda.

Transcurrido ese mes, el inquilino podrá reclamar la fianza judicialmente en caso de negativa a su restitución por el arrendador, devengando a partir de esa fecha el interés legal.

CONCLUSIÓN

Tras todo lo expuesto, vemos como la finalidad de la fianza en el alquiler no es otra que la de garantizar que el inquilino va a cumplir todas y cada una de las obligaciones que contrae en el contrato de arrendamiento, especialmente, el pago de la renta y cantidades asimiladas tales como la luz, agua, comunidad, etc. y también que devolverá el inmueble en el mismo estado que lo recibió, es decir si daños o desperfectos.

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