Los vicios ocultos: qué son y qué hacer cuando nos encontramos ante ellos

En la publicación de hoy vamos a adentrarnos en el concepto de los “vicios ocultos”. El artículo 1484 de nuestro Código Civil dice que debe entenderse por vicios ocultos aquellos desperfectos que tuviere la cosa vendida que fuesen difíciles de percibir a simple vista y que hacen impropio al bien para el uso al que se le destina, o disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

Tras lo expuesto en el párrafo anterior debemos preguntarlos si el vendedor responderá siempre ante una reclamación por vicios ocultos instada por el comprador, por ejemplo, en una compraventa de un vehículo de segunda mano.

La respuesta es negativa. No necesariamente el vendedor deberá responder de los vicios ocultos. Esto es así pese a que mucha gente cree que vendedor siempre debería responder por los desperfectos que puedan surgir tras de la entrega del coche. Siempre se deberá acreditar que concurren una serie de requisitos para que la reclamación pueda prosperar.

Veamos a continuación cuales son los requisitos necesarios que establece la ley para que una reclamación de un comprador perjudicado por los vicios ocultos pueda prosperar, analizados desde el punto de vista del vendedor. Recordemos que estos requisitos solo se dan cuando se trata de una compraventa entre particulares, es decir, cuando no interviene un profesional.

-El plazo para interponer la reclamación es de 6 meses desde la entrega del vehículo. Pasados estos 6 meses, el comprador no podrá reclamar por los vicios ocultos. Cuando se trata de vicios graves, existen otras vías para reclamar y el plazo es superior.

– El vicio debe ser oculto, es decir, el defecto no debe ser visible. Además, en los casos en los que el vicio no se encontrase a la vista pero el comprador debía conocerlo por razón de su profesión (un mecánico), el vicio no será reconocido como tal y por ello, no será reclamable al vendedor, que no estará obligado a responder.

– Si el comprador tuviese conocimiento del vicio oculto antes del momento de la compraventa, lógicamente, el vendedor no deberá responder. Un ejemplo sería cuando el vendedor ha informado de una avería en el vehículo antes de la compraventa. Lo recomendable en estos casos es hacer constar el desperfecto o anomalía en el contrato que se formalice entre las partes para así, evitar futuras reclamaciones al haber sido informado el comprador del vicio.

– El desperfecto debe ser considerado como grave y debe preexistir a la compraventa del vehículo. Es el comprador el que tiene que demostrar la realidad del vicio oculto. El comprador debe aportar documentación acreditativa de la gravedad del vicio y su de existencia antes del momento de realizarse el contrato. Si el comprador no demuestra estos extremos, no deberá responder ante el vicio oculto.

Una fórmula que también se utiliza en los contratos de compraventa de vehículos es la que consiste en añadir una cláusula en el contrato que establezca que el comprador renuncia a reclamar por cualquier vicio oculto que pudiere haber en el vehículo.

A la vista de lo expuesto, vemos como es totalmente necesario analizar caso por caso si se dan los requisitos para que una reclamación de este tipo pueda prosperar en sede judicial.

Estos requisitos, si bien hemos puesto como ejemplo la compraventa de un vehículo, son válidos para cualquier tipo de bien, tanto mueble como inmueble siempre y cuando la relación contractual sea entre dos particulares.

Ejemplos de vicios ocultos:

Como ya hemos dicho, nuestro Código Civil establece que el vendedor debe responder de los vicios ocultos que tuviere el bien vendido, siempre y cuando estos vicios hagan imposible el uso del bien en condiciones normales o, disminuyan su posibilidad de uso de tal modo que de haberlo conocido el comprador, no lo habría adquirido o hubiera pagado menos precio.

Veamos a continuación ejemplos que ha venido dando nuestra Jurisprudencia en cuanto a vicios ocultos:

– Un vehículo de segunda mano que sufrió una avería grave en la caja de cambios teniendo en cuenta que el cuentaquilómetros estaba alterado, por lo que el comprador adquirió el bien creyendo que la caja estaba en mejor estado por el uso presumible del vehículo a tenor de los quilómetros que constaban.

– Una fuga de agua en una finca que provocó humedades en las paredes dado que las tuberías no estaban a la vista y no se podían apreciar los desperfectos una vez el comprador tomó posesión de la misma y procedió a abrir el paso del agua. Cuando abrió el paso, las humedades empezaron a aparecer y en consecuencia, se acredita la existencia del vicio oculto.

– Una compraventa de una vivienda en la que las vigas estaban hechas con un cemento aluminoso que brotó al paso del tiempo.

– Una compraventa de una finca que se encontraba afectada por una derrama extraordinaria anterior a la conclusión del contrato de compraventa que no se puso en conocimiento del comprador en el momento de la adquisición de la venta.

A la postre, vemos como en los procedimientos de reclamación por vicios ocultos, resulta de vital importancia que se acredite la realidad de los mismos concurriendo los requisitos que hemos enumerado en la publicación de hoy. La carga de la prueba la ostenta quien reclama y en consecuencia, el comprador debe acreditar todas las circunstancias descritas para que su acción pueda prosperar.

Independientemente de la concurrencia de los requisitos y su acreditación, el comprador podrá actuar de la siguiente forma:

– Desistir del contrato de compraventa, solicitando que se le devuelva el precio ya abonado.

– Solicitar una rebaja del precio pagado que irá en proporción a la magnitud de los desperfectos del bien adquirido.

Si el comprador elige desistir y se acredita que el vendedor conoce los desperfectos del bien, podrá exigir una indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

En Escolano & Freixa podemos ayudarles y darles el mejor asesoramiento en esta materia para solucionar su asunto. Nuestra experiencia nos avala.