Nuestras recomendaciones si va a comprar una vivienda
En la actualidad, existen varias guías informativas con diversos consejos para tenerlos en cuenta antes de comprar una vivienda. Los Notarios han elaborado una guía que procuraremos resumirles en esta publicación por considerarla tremendamente útil.
ANTES DE COMPRAR LA VIVIENDA
Generalmente, antes de firmar la escritura pública de compraventa, el vendedor y el comprador suelen firmar un documento privado, un contrato de compraventa entre particulares. Hemos de decir que la firma de este documento no es obligatoria, puesto que la compraventa se puede realizar directamente ante el Notario designado. En caso de que se firme, el contrato será igualmente válido y obliga a las partes en lo que a su contenido se refiere salvo si alguna estipulación es contraria a lo que prevé nuestra legislación. Es muy importante antes de firmar un contrato privado de compraventa, que las partes estén bien asesoradas pues más adelante, no cabrá nunca un arrepentimiento.
ASPECTOS A TENER EN CUENTA
1.- ¿Quién es la parte vendedora?.
Cuando compremos un bien inmueble a una sociedad mercantil como una SL o una SA, la firma de la escritura deberá realizarla el administrador o una persona que tenga poderes para poder generar obligaciones a la sociedad vendedora.
Si la vendedora es un matrimonio y este se encuentra en régimen de gananciales, la firma de la escritura de compraventa deberá llevarse a cabo por ambos cónyuges.
En los casos en los que la vivienda sea titularidad de varias personas, lógicamente, deberán firmar todos los titulares y si alguno estuviera casado en régimen de gananciales, sus parejas también deberán firmar.
2.- ¡Atentos a las cargas!
Hay que estar pendiente de si la vivienda a adquirir tiene cargas o gravámenes que puedan perjudicarnos.
Por ello, antes de firmar cualquier documento, es conveniente solicitar una copia simple en el Registro de la Propiedad de la localidad en la que esté sito el bien y así verificar que no tiene ninguna carga. El vendedor, cuando no existan cargas, debe hacer constar mediante documento privado que la finca no tiene cargas.
Si nos encontramos ante una finca que tiene cargas, como por ejemplo, una hipoteca o tuviese algún tipo de embargo, esta circunstancia deberá advertirse en el contrato privado que ambas partes suscriban y en él, deberán aparecer todos los datos de las cargas.
3.- ¡Atentos a las deudas con la comunidad de propietarios!
Hay que solicitar un certificado del vendedor en el que nos acredite que la finca a comprar se encuentra totalmente libre de deudas y al corriente del pago de las cuotas de la comunidad de propietarios, así como de los gastos que se hayan incurrido en periodos anteriores, esto es, gastos ordinarios y extraordinarios que haya tenido la Comunidad. Además, deberá acreditarse que se está al corriente de pago del IBI, por ello, deberemos requerir al comprador el extracto del último recibo del mencionado impuesto.
4.- El precio debe quedar claro.
No debe pagar un precio distinto en el contrato privado que al que después aparecerá en la escritura pública de compraventa realizada ante Notario, ya que esto le perjudicará si Hacienda tiene constancia de dicha circunstancia. De igual forma, debe documentar la entrega del dinero, por tanto, les recomendamos que realicen una transferencia bancaria por ejemplo.
5.- ¿Y qué pasa con los gastos?.
Los cuanto a los gastos, lo habitual es que la parte vendedora pague los gastos más relevantes de la escritura de compraventa y la plusvalía, mientras que por otro lado, será el comprador quien deberá abonar en la Agencia Tributaria los impuestos que le corresponda, ya sea por ejemplo, el IVA o el de Transmisiones Patrimoniales. Además, deberá abonar los gastos en el Registro de la Propiedad y una parte del Notario.
CUANDO VAYAMOS A FIRMAR LA ESCRITURA NOTARIAL
Debemos estar observar si los datos que aparecen en el documento privado, constan literalmente expuestos en la escritura pública. Es muy importante comprobar el día de la compraventa si han aparecido o no nuevas cargas o gravámenes en la finca, puesto que podría haberse trabado algún embargo.
Por otro lado, si vamos a firmar un préstamo hipotecario junto con la escritura de compraventa del bien inmueble, el vendedor es quién podrá elegir a que Notaría acudir.
Desde Escolano & Freixa Abogados, nos ponemos a su disposición para asesorarles en un momento tan importante como es la compraventa de un inmueble. No dude en contactar con nosotros si tiene cualquier duda en relación a este asunto, nuestra experiencia nos avala.
Contáctenos, les ayudaremos.