¿Qué plazo tenemos para reclamar a la comunidad de propietarios por daños en mi vivienda?

El Tribunal Supremo nos recuerda que en los casos en los que en la demanda se ejercite una acción de carácter extracontractual, pese a que los daños sean originados, por ejemplo, por filtraciones de agua debido a un mal mantenimiento de los elementos comunes de la finca, el plazo para la prescripción de la acción será siempre de un año.

La sentencia nos recuerda que el mencionado plazo para la prescripción de la acción por responsabilidad civil extracontractual, como es el caso de esta publicación, va dirigida contra la comunidad de propietarios y esta debe responder por los daños y perjuicios que ocasione debido a la mala conservación de la finca.

En la demanda que origina la sentencia, una propietaria ejercitó la acción de responsabilidad civil extracontractual contenida en el artículo 1.902 del Código Civil frente a la comunidad de propietarios del edificio en el que residía. En esta demanda, solicitaba que se le indemnizara por los daños sufridos en distintas habitaciones de su vivienda. El origen de los daños se encontraba en la cubierta del edificio y en los canalones del perímetro de la finca que tenían pérdidas de agua, filtraciones, que bajaban por las paredes hasta su casa.

Artículo 1902

El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.

En la sentencia que dictó en el Juzgado de Primera Instancia, se distinguió entre los daños que tuvieron lugar antes de la ejecución de la obra en la cubierta y canalones, y los daños que seguían existiendo en otras habitaciones de la vivienda. Pues bien, la sentencia de instancia estimó la excepción de la prescripción alegada por la comunidad de propietarios demandada respecto a los primeros daños y condenó a la comunidad al abono de la indemnización por los daños que persistían en las estancias.

Ante este fallo de la sentencia, la propietaria recurrió al considerar que el plazo para ejercitar la acción no era el de un año que se fija en el artículo 1.902 del Código Civil, sino que habida cuenta de la relación que existía entre los copropietarios y la comunidad era de origen legal, resultaba aplicable el plazo general de 15 años, que se fija para las acciones de carácter personal del artículo 1.964 del Código Civil.

Artículo 1964

La acción hipotecaria prescribe a los veinte años, y las personales que no tengan señalado término especial de prescripción a los quince.

Entiende la sala que esto no puede tenerse en cuenta la alegación vertida en el recurso. La indemnización reclamada por la propietaria, pese a que los daños se originen por las filtraciones de agua debido al mal estado de conservación de las cubiertas y canalones de la finca, no puede decirse que tenga carácter contractual, puesto que lo que dispone el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal no puede encuadrarse con la acción que pretendía obtener una indemnización por los daños y perjuicios sufridos en la vivienda y, en consecuencia, debe ser enmarcada en el ámbito que recoge la responsabilidad civil extracontractual que se fija en el artículo 1.902 del Código Civil.

En cualquier caso, la sentencia indica que pese a que existen acciones en la Ley de Propiedad Horizontal que no señalan especialmente plazo para la prescripción y que por tanto, se aplica el plazo general del artículo 1964 del Código Civil, hay otras como es la de responsabilidad extracontractual que sí que señalan un plazo especial aún naciendo de la Ley de Propiedad Horizontal, véase el artículo 1908 del Código Civil que fija un año.

Artículo 1908

Igualmente responderán los propietarios de los daños causados:

1.º Por la explosión de máquinas que no hubiesen sido cuidadas con la debida diligencia, y la inflamación de sustancias explosivas que no estuviesen colocadas en lugar seguro y adecuado.

2.º Por los humos excesivos, que sean nocivos a las personas o a las propiedades.

3.º Por la caída de árboles colocados en sitios de tránsito, cuando no sea ocasionada por fuerza mayor.

4.º Por las emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes, construidos sin las precauciones adecuadas al lugar en que estuviesen.

En conclusión, en los casos en los que la acción que se ejercite en la demanda se califique como de carácter extracontractual, el plazo de prescripción, indudablemente, será siempre de un año. Dicho plazo empezará a contar desde la producción del definitivo resultado. En el caso de la publicación de hoy, el informe pericial aportado establecía que el resultado del daño fue anterior a la ejecución de la obra de reparación integral de la cubierta y canalones de la finca, por lo que la acción ya había prescrito cuando se interpuso la demanda.

Desde “Escolano & Freixa Abogados” nos ponemos a su servicio para ayudarles en los problemas que puedan tener relacionados con daños en su propiedad. Contáctenos, le ayudaremos.